Prawo własności nie oznacza tylko prawa do posiadania ziemi, lecz także ochronę przed nieuzasadnioną ingerencją innych podmiotów – nawet jeśli to duże przedsiębiorstwo przesyłowe. W grudniu 2025 r. Trybunał Konstytucyjny wydał przełomowe orzeczenie, które otwiera właścicielom nieruchomości zupełnie nowe możliwości dochodzenia roszczeń wobec firm energetycznych i innych przedsiębiorstw przesyłowych za urządzenia na ich gruntach.
Podstawowe znaczenie w omawianej problematyce ma instytucja służebności przesyłu, która porządkuje sytuację prawną urządzeń infrastruktury technicznej – takich jak linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy sieci telekomunikacyjne – przebiegających przez prywatne nieruchomości. Pozwala przedsiębiorcom przesyłowym legalnie korzystać z cudzych gruntów w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji, konserwacji i napraw tych urządzeń, a właścicielom zapewnia podstawę do otrzymania wynagrodzenia.
Instytucja ta została wprowadzona do polskiego porządku prawnego 3 sierpnia 2008 r. na mocy nowelizacji Kodeks cywilny i jest ona uregulowana w art. 3051. Od tego momentu kwestie związane z lokalizacją urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie zyskały odrębną, jasno uregulowaną podstawę prawną. Wcześniej przedsiębiorstwa przesyłowe w sporach z właścicielami nieruchomości przyjmowały koncepcję polegającą na powoływaniu się na zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Stanowisko to miało charakter obronny i było próbą wykazania, że wieloletnie korzystanie z cudzych gruntów doprowadziło do nabycia prawa o podobnym zakresie. Podkreśla się jednak, że przed 2008 r. brak było wprost uregulowanej w przepisach konstrukcji prawnej odpowiadającej dzisiejszej służebności przesyłu, co stało się źródłem licznych sporów i rozbieżności w orzecznictwie.
Co orzekł Trybunał Konstytucyjny?
2 grudnia 2025 r. w sprawie o sygn. P 10/16 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że dotychczasowa praktyka sądowa – czyli uznawanie, że przedsiębiorstwa przesyłowe nabywały prawo do korzystania z cudzych gruntów przez zasiedzenie – sprzeczna jest z Konstytucją.
Kluczowe ustalenia to m.in.:
- przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą powoływać się na zasiedzenie służebności przesyłu przed 3 sierpnia 2008 r. – ponieważ sama instytucja służebności przesyłu nie istniała w przepisach, więc jej „zasiedzenie przez analogię” narusza konstytucyjną ochronę własności.
- długotrwałe korzystanie z gruntu przez firmy bez umowy ani decyzji administracyjnej nie dają automatycznych podstaw do istnienia prawidłowej służebności przesyłu.
Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego potwierdza, że ochrona własności ma charakter realny – a nie tylko formalny.
Dlaczego to ma znaczenie?
Przez lata przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe czy telekomunikacyjne posadowiły infrastrukturę – słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, kable, rurociągi – na prywatnych działkach bez umów i wynagrodzenia. W praktyce ich argument był prosty: skoro urządzenia stoją tam od dekad, to zgodnie z zasadami zasiedzenia nabyto prawo do korzystania z gruntu. Natomiast wyrok TK tę logikę podważył i uznał, że taka praktyka narusza konstytucyjne gwarancje ochrony własności. Oznacza to, że właściciele gruntów terenów z taką infrastrukturą mogą teraz realnie rozpocząć walkę o swoje prawa.
Jakie roszczenia przysługują obecnie właścicielom nieruchomości?
Po wyroku właściciele nieruchomości obciążonych słupami i innymi urządzeniami przesyłowymi mają wiele potencjalnych ścieżek dochodzenia roszczeń:
🔹 Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości – żądanie uznania, że przedsiębiorstwo korzystało z gruntów bez podstawy prawnej i żądanie ekwiwalentu pieniężnego.
🔹 Odszkodowanie za naruszenie prawa własności – jeśli obecność infrastruktury ogranicza korzystanie z działki, np. utrudnia budowę lub obniża cenę nieruchomości
🔹 Uregulowanie stanu prawnego – domaganie się zawarcia umowy służebności przesyłu za wynagrodzeniem jednorazowej zapłaty albo wynagrodzenia okresowego bądź żądanie usunięcia urządzeń -możliwe, gdy brak podstawy prawnej i urządzenie rażąco narusza własność.
🔹 Podważenie wcześniejszych zasiedzeń – kwestionowanie praw nabytych na podstawie dawnych wyroków lub praktyki zasiedzenia (uwaga: krótki termin – 3 miesięczny od daty wydania orzeczenia TK na wznowienie spraw!)
Każda sprawa musi być rozpatrywana indywidualnie, a samo orzeczenie TK nie przyznaje automatycznie pieniędzy – lecz daje solidną podstawę prawną do ich dochodzenia w sądzie.
Jak wygląda praktyka postępowania w tego typu sprawach?
Proces dochodzenia roszczeń ma złożony charakter i wymaga w pierwszej kolejności szczegółowej analizy sprawy oraz wnikliwego zbadania stanu prawnego nieruchomości. Dopiero po przeprowadzeniu tych czynności możliwe jest podjęcie dalszych działań. Postępowanie to zazwyczaj obejmuje następujące etapy:
- Analiza stanu prawnego nieruchomości – badanie tytułów prawnych, ksiąg wieczystych i historii posadowienia infrastruktury.
- Ocena historycznego korzystania – czy przedsiębiorstwo mogło nabyć jakiekolwiek prawo (np. na podstawie decyzji administracyjnej, np. wywłaszczeniowej w PRL), zbadanie czy firma powołuje się na zasiedzenie
- Przygotowanie roszczenia – określenie wartości wynagrodzenia/odszkodowania i jego podstawy prawnej (ustalenie wartości rynkowej gruntu oraz zakresu ingerencji w nieruchomość, nie chodzi tylko o miejsce, gdzie stoi słup, a liczą się takie kwestie jak:
-napięcie linii energetycznych (niskie, średnie, wysokiego napięcia)
-pas techniczny pod linią (ustalenie szerokości pasa wyłączonej od użytku – w zależności od napięcia linii)
-strefa ochronna (zakaz zabudowy)
-ograniczenia przy sprzedaży działki
-utrata wartości nieruchomości - Wezwanie przedsiębiorstwa do zapłaty – zanim trafi sprawa do sądu, wysyła się przedsądowe wezwanie do zapłaty i propozycję ustanowienia służebności z termin odpowiedzi pod rygorem wystąpienia z odpowiednimi roszczeniami na drogę sądową. (możliwe już na tym etapie zawarcie ugody po przeprowadzeniu stosownych negocjacji)
- Pozew cywilny – złożenie pozwu o wynagrodzenie lub odszkodowanie wraz z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu przed sądem powszechnym. (zebranie odpowiednich dowodów w sprawie: mapa biegłego, operat szacunkowy rzeczoznawcy, dokumentacja techniczna linii itp.)
Reasumując, obecnie powstała realna możliwość do żądania: pieniędzy za korzystanie z nieruchomości będącej Twoją własnością, uregulowania stanu prawnego, rekompensaty za ograniczenia własności.
Warto podkreślić, że nowe orzecznictwo sądów powszechnych i interpretacje prawne będą się jeszcze wykrystalizowywać – to proces, który może potrwać kilka lat.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. to prawdziwy punkt zwrotny dla właścicieli działek obciążonych słupami energetycznymi i inną infrastrukturą przesyłową. Dotychczasowa praktyka zasiedzenia została zakwestionowana, a fundament ochrony własności powrócił do prawa cywilnego.
Chociaż procedury sądowe mogą być złożone i wymagają wsparcia profesjonalnych pełnomocników, otwiera się realna możliwość uzyskania wynagrodzenia lub odszkodowania za bezumowne korzystanie z Twojej nieruchomości – nawet jeśli infrastruktura jest tam „od zawsze”.
Dodaj komentarz