Autor: Agata Januszewska

Prawo własności nie oznacza tylko prawa do posiadania ziemi, lecz także ochronę przed nieuzasadnioną ingerencją innych podmiotów – nawet jeśli to duże przedsiębiorstwo przesyłowe. W grudniu 2025 r. Trybunał Konstytucyjny wydał przełomowe orzeczenie, które otwiera właścicielom nieruchomości zupełnie nowe możliwości dochodzenia roszczeń wobec firm energetycznych i innych przedsiębiorstw przesyłowych za urządzenia na ich gruntach.

Podstawowe znaczenie w omawianej problematyce ma instytucja służebności przesyłu, która porządkuje sytuację prawną urządzeń infrastruktury technicznej – takich jak linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy sieci telekomunikacyjne – przebiegających przez prywatne nieruchomości. Pozwala przedsiębiorcom przesyłowym legalnie korzystać z cudzych gruntów w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji, konserwacji i napraw tych urządzeń, a właścicielom zapewnia podstawę do otrzymania wynagrodzenia.

Instytucja ta została wprowadzona do polskiego porządku prawnego 3 sierpnia 2008 r. na mocy nowelizacji Kodeks cywilny i jest ona uregulowana w art. 305^1. Od tego momentu kwestie związane z lokalizacją urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie zyskały odrębną, jasno uregulowaną podstawę prawną. Wcześniej przedsiębiorstwa przesyłowe w sporach z właścicielami nieruchomości przyjmowały koncepcję polegającą na powoływaniu się na zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Stanowisko to miało charakter obronny i było próbą wykazania, że wieloletnie korzystanie z cudzych gruntów doprowadziło do nabycia prawa o podobnym zakresie. Podkreśla się jednak, że przed 2008 r. brak było wprost uregulowanej w przepisach konstrukcji prawnej odpowiadającej dzisiejszej służebności przesyłu, co stało się źródłem licznych sporów i rozbieżności w orzecznictwie.

Co orzekł Trybunał Konstytucyjny?

2 grudnia 2025 r. w sprawie o sygn. P 10/16 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że dotychczasowa praktyka sądowa – czyli uznawanie, że przedsiębiorstwa przesyłowe nabywały prawo do korzystania z cudzych gruntów przez zasiedzenie – sprzeczna jest z Konstytucją.

Kluczowe ustalenia to m.in.:

• przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą powoływać się na zasiedzenie służebności przesyłu przed 3 sierpnia 2008 r. – ponieważ sama instytucja służebności przesyłu nie istniała w przepisach, więc jej „zasiedzenie przez analogię” narusza konstytucyjną ochronę własności.

• długotrwałe korzystanie z gruntu przez firmy bez umowy ani decyzji administracyjnej nie dają automatycznych podstaw do istnienia prawidłowej służebności przesyłu.

Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego potwierdza, że ochrona własności ma charakter realny – a nie tylko formalny.

Dlaczego to ma znaczenie?

Przez lata przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe czy telekomunikacyjne posadowiły infrastrukturę – słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, kable, rurociągi – na prywatnych działkach bez umów i wynagrodzenia. W praktyce ich argument był prosty: skoro urządzenia stoją tam od dekad, to zgodnie z zasadami zasiedzenia nabyto prawo do korzystania z gruntu. Natomiast wyrok TK tę logikę podważył i uznał, że taka praktyka narusza konstytucyjne gwarancje ochrony własności. Oznacza to, że właściciele gruntów terenów z taką infrastrukturą mogą teraz realnie rozpocząć walkę o swoje prawa.

Jakie roszczenia przysługują obecnie właścicielom nieruchomości?

Po wyroku właściciele nieruchomości obciążonych słupami i innymi urządzeniami przesyłowymi mają wiele potencjalnych ścieżek dochodzenia roszczeń:

🔹 Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości – żądanie uznania, że przedsiębiorstwo korzystało z gruntów bez podstawy prawnej i żądanie ekwiwalentu pieniężnego.

🔹 Odszkodowanie za naruszenie prawa własności – jeśli obecność infrastruktury ogranicza korzystanie z działki, np. utrudnia budowę lub obniża cenę nieruchomości

🔹 Uregulowanie stanu prawnego – domaganie się zawarcia umowy służebności przesyłu za wynagrodzeniem jednorazowej zapłaty albo wynagrodzenia okresowego bądź żądanie usunięcia urządzeń -możliwe, gdy brak podstawy prawnej i urządzenie rażąco narusza własność.

🔹 Podważenie wcześniejszych zasiedzeń – kwestionowanie praw nabytych na podstawie dawnych wyroków lub praktyki zasiedzenia (uwaga: krótki termin – 3 miesięczny od daty wydania orzeczenia TK na wznowienie spraw!)

Każda sprawa musi być rozpatrywana indywidualnie, a samo orzeczenie TK nie przyznaje automatycznie pieniędzy – lecz daje solidną podstawę prawną do ich dochodzenia w sądzie.

Jak wygląda praktyka postępowania w tego typu sprawach?

Proces dochodzenia roszczeń ma złożony charakter i wymaga w pierwszej kolejności szczegółowej analizy sprawy oraz wnikliwego zbadania stanu prawnego nieruchomości. Dopiero po przeprowadzeniu tych czynności możliwe jest podjęcie dalszych działań. Postępowanie to zazwyczaj obejmuje następujące etapy:

1. Analiza stanu prawnego nieruchomości – badanie tytułów prawnych, ksiąg wieczystych i historii posadowienia infrastruktury.
2. Ocena historycznego korzystania – czy przedsiębiorstwo mogło nabyć jakiekolwiek prawo (np. na podstawie decyzji administracyjnej, np. wywłaszczeniowej w PRL), zbadanie czy firma powołuje się na zasiedzenie
3. Przygotowanie roszczenia – określenie wartości wynagrodzenia/odszkodowania i jego podstawy prawnej (ustalenie wartości rynkowej gruntu oraz zakresu ingerencji w nieruchomość, nie chodzi tylko o miejsce, gdzie stoi słup, a liczą się takie kwestie jak:
   -napięcie linii energetycznych (niskie, średnie, wysokiego napięcia)
   -pas techniczny pod linią (ustalenie szerokości pasa wyłączonej od użytku – w zależności od napięcia linii)
   -strefa ochronna (zakaz zabudowy)
   -ograniczenia przy sprzedaży działki
   -utrata wartości nieruchomości
4. Wezwanie przedsiębiorstwa do zapłaty – zanim trafi sprawa do sądu, wysyła się przedsądowe wezwanie do zapłaty i propozycję ustanowienia służebności z termin odpowiedzi pod rygorem wystąpienia z odpowiednimi roszczeniami na drogę sądową. (możliwe już na tym etapie zawarcie ugody po przeprowadzeniu stosownych negocjacji)
5. Pozew cywilny – złożenie pozwu o wynagrodzenie lub odszkodowanie wraz z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu przed sądem powszechnym. (zebranie odpowiednich dowodów w sprawie: mapa biegłego, operat szacunkowy rzeczoznawcy, dokumentacja techniczna linii itp.)

Reasumując, obecnie powstała realna możliwość do żądania: pieniędzy za korzystanie z nieruchomości będącej Twoją własnością, uregulowania stanu prawnego, rekompensaty za ograniczenia własności.

Warto podkreślić, że nowe orzecznictwo sądów powszechnych i interpretacje prawne będą się jeszcze wykrystalizowywać – to proces, który może potrwać kilka lat.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. to prawdziwy punkt zwrotny dla właścicieli działek obciążonych słupami energetycznymi i inną infrastrukturą przesyłową. Dotychczasowa praktyka zasiedzenia została zakwestionowana, a fundament ochrony własności powrócił do prawa cywilnego.

Chociaż procedury sądowe mogą być złożone i wymagają wsparcia profesjonalnych pełnomocników, otwiera się realna możliwość uzyskania wynagrodzenia lub odszkodowania za bezumowne korzystanie z Twojej nieruchomości – nawet jeśli infrastruktura jest tam „od zawsze”.

W polskim prawie cywilnym istnieje instytucja, która ma doniosłe znaczenie prawne, gdyż ingeruje w jedno z podstawowych praw konstytucyjnych jakim jest prawo do własności.

Art. 172 Kodeksu Cywilnego stanowi:

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Sama definicja legalna jest dość trudna i zawiera dalsze prawne określenia, które należy rozłożyć na czynniki pierwsze aby zrozumieć istotę zasiedzenia. 

Najprościej tłumacząc zasiedzenie polega na tym, że osoba, która posiada nieruchomość nieprzerwanie przez wymagany okres czasu, może stać się jej właścicielem. A zatem osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości, a pomimo to przez odpowiednią ilość lat zachowuje się jakby była właścicielem – nabywa prawo własności tej nieruchomości z mocy prawa. 

W praktyce instytucja ta pozwala na uporządkowanie stanu prawnego działek, których granice niegdyś były ustalane ustnie pomiędzy właścicielami (sąsiadami), a następnie w ten sposób przez wiele lat użytkowane przez następców prawnych, mimo braku prawnie wiążących aktów notarialnych. Istnieją również sytuacje gdzie właściciele nieruchomości nie mają świadomości praw do danych gruntów np. w wyniku spadkobrania po dalszej rodzinie bądź zwyczajnie na skutek porzucenia swych ziem.

JAKIE SĄ WARUNKI ABY DO ZASIEDZENIA DOSZŁO? 

1. POSIADANIE SAMOISTNE – określenie zawarte w definicji zasiedzenia oznaczające, że osoba posiada  daną nieruchomość samodzielnie, bez jego prawnego właściciela i innych osób trzecich, wykonuje on sam pełnię praw właściciela.   Posiadanie samoistne należy odróżnić od posiadania zależnego, które polega na korzystaniu z nieruchomości, ale na podstawie umowy np. najmu czy dzierżawy.  W takim więc przypadku zasiedzenie danej nieruchomości nie będzie w ogóle możliwe.
2. WŁADANIE JAK WŁAŚCICIEL – posiadanie musi być unaocznione, a więc odnosi się ono do fizycznego władania rzeczą przejawiające się najczęściej w troszczeniu się o swoje grunty (pielęgnacja ziemi, ogrodu, rozbudowa bądź rozbiórka budynków, remonty, naprawy ogrodzeń, ponoszenie ich kosztów itp.).
3. POSIADANIE CIĄGŁE – musi upłynąć nieprzerwany, odpowiedni okres czasu:

• 20 lat w przypadku gdy posiadacz był w dobrej wierze – a więc był w przekonaniu, że ma tytuł prawny do danej nieruchomości, a nie był świadomy, że właścicielem jest ktoś inny;
• 30 lat w przypadku gdy posiadacz był w złej wierze – a więc miał świadomość, że nie jest on właścicielem, ale mimo to bez podjęcia odpowiednich kroków prawnych – władał nią jak właściciel.

Artykuł 176 Kodeksu Cywilnego dopuszcza możliwość doliczenia do zasiedzenia okresu posiadania poprzednich posiadaczy w dwóch sytuacjach:

• gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania;
• w razie śmierci posiadacza w drodze dziedziczenia.

Powyższe odnosi się do tego, iż każdy kolejny posiadacz samoistny wchodzi w posiadanie swojego poprzednika, a następstwo to nie ogranicza się do bezpośredniego poprzednika, lecz obejmuje wszystkich poprzedników. 

Najlepiej zobrazować to na przykładzie:

Jan Kowalski od 2010 roku korzysta jak właściciel z działki, którą kupił od sąsiada Adama Nowaka jednak bez wymaganej umowy notarialnej. Wcześniej Adam Nowak posiadał tę działkę od 1992 r., jednak i on wiedział że nieruchomość ta do niego nie należy, wobec czego był posiadaczem w złej wierze. Jan Kowalski posiada nieruchomość tylko przez okres 15 lat, a więc za krótko by zasiedzieć działkę, gdyby brać pod uwagę tylko jego okres posiadania. Adam Nowak posiadał nieruchomość przez 18 lat, a więc on również nie posiadał działki wystarczająco długo, aby doszło do zasiedzenia na jego rzecz.

Dzięki przedstawionej regulacji Jan Kowalski może doliczyć do swojego okresu posiadania czas kiedy jego sąsiad posiadał nieruchomość, z tym że Adam Nowak miał świadomość, iż nieruchomość do niego nie należy wobec tego łączny okres posiadania musi wynosić 30 lat. Na tak przedstawionym przykładzie Jan Kowalski zasiedział działkę w 2022 r., gdyż wtedy upłynęło 30 lat (18 lat posiadania przez sąsiada Adama Nowaka i 12 lat posiadania Jana Kowalskiego).

Dzięki tej regulacji możliwe jest utrzymanie ciągłości posiadania danego okresu niezbędnego do stwierdzenia zasiedzenia. Spełnienie tej przesłanki jest niezwykle istotne i jest każdorazowo, wnikliwie badane przez Sąd, tak aby ustalić czy nie doszło do przerwania wymaganego okresu posiadania.

W sprawach o zasiedzenie niezwykle istotne jest już istniejące orzecznictwo dotyczące przesłanek zasiedzenia oraz innych spornych kwestii, które powstają w toku konkretnych spraw. Przykładem może być jedno z najnowszych postanowień Sądu Najwyższego z dnia 10 września 2025 r., sygn. akt I CSK 4067/23, gdzie Sąd stwierdził, że

„Ustalenie istnienia zamiaru władania rzeczą dla siebie wymaga uwzględnienia nie tylko zewnętrznych, zamanifestowanych przejawów posiadania, lecz również dalszych faktów, chociażby takich jak wypowiedzi posiadacza wobec otoczenia czy wystąpienia wobec organów”.

Powyższe potwierdza, że do skutecznego ubiegania się o zasiedzenie konieczne jest wyraźne zamanifestowanie posiadania, np. przez ogrodzenie, tablice informacyjne czy faktyczne wyłączenie innych osób z korzystania z nieruchomości. Dlatego w bardziej skomplikowanych stanach faktycznych zasadna jest pomoc profesjonalnego pełnomocnika w kompleksowym zbadaniu okoliczności danej sprawy.

PROCES SĄDOWY W SPRAWIE O ZASIEDZENIE

Sprawy o zasiedzenie często są bardzo skomplikowane. Wymagają zbadania stanu prawnego danych nieruchomości często sięgając kilkadziesiąt lat wstecz. Samo nasze subiektywne odczucie i przekonanie o własności danej nieruchomości jest niewystarczające. Istotne w tych sprawach są wszelkie dokumenty wskazujące na to, że dana osoba władała nieruchomością jak jego prawny właściciel, gdyż to na posiadaczu spoczywa ciężar dowodowy wykazania przed sądem, że to on fizycznie władał gruntami, zajmował się nimi, dbał i troszczył się o nie. Przydatne w tej kwestii mogą być rachunki potwierdzające przeprowadzone remonty, faktury za określone media, czy zawarte umowy o przeprowadzenie danych usług związanych z nieruchomością np. prace budowlane. 

Bardzo cennym źródłem dowodowym są świadkowie, w tym przypadku sąsiedzi, którzy jak osoby z najbliższego otoczenia naocznie widywali posiadacza danej ziemi oraz mogą wskazać, że faktycznie władał i użytkował ją jak swoją własnością, a także wskazać w jakim okresie miało to miejsce. 

W przeprowadzanych postępowaniach niejednokrotnie konieczna staje się fachowa pomoc w postaci opinii biegłych w celu stwierdzenia danych faktów wymagających wiedzy specjalistycznej np. biegłego geodety, który sporządzi mapę w celu ustalenia przebiegu granic posiadania działki w terenie, bądź biegłego architekta, który sporządzi inwentaryzację budynków znajdujących się na działce. Dlatego dzięki starannie prowadzonej sprawie, poczynając od profesjonalnie sporządzonego wniosku o zasiedzenie, po wnikliwą analizę dokumentów kończąc na przemyślanej taktyce procesowej – zasiedzenie nieruchomości jest realne.

JAKI JEST KOSZT POSTĘPOWANIA ?

Podstawowym kosztem postępowania w sprawie o zasiedzenie nieruchomości jest opłata sądowa, która  zgodnie z Ustawą o kosztach sądowych wynosi 2000 zł. Jak w każdym postępowaniu można wnosić o zwolnienie od kosztów sądowych, gdzie na skutek umiejętnie uzasadnionego wniosku zostaniemy zwolnieni od opłaty sądowej z uwagi trudną sytuację majątkową, rodzinną czy zdrowotną. Ponadto należy liczyć się z kosztem pomocy prawnej w przypadku gdy korzystamy z zastępstwa sądowego w postaci profesjonalnego pełnomocnika, jest on zależny od wielu czynników, w tym między innymi od stopnia skomplikowania sprawy, czy nakładu pracy. Tak jak już wyżej wspomniano należy się liczyć także z wydatkami związanymi ze sporządzeniem opinii biegłego, jeśli Sąd uzna ją za konieczną w naszej sprawie, w zależności od przedmiotu opinii koszt może sięgać od 2 000 – 3 500 zł. W przypadku pozytywnego wyniku sprawy, końcowym wydatkiem jest koszt założenia księgi wieczystej lub tylko odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej, jednak w porównaniu do w/w kosztów i wartości wygranej sprawy są one niewielkie i wynoszą odpowiednio 100 zł lub 200 zł. 

CO MOŻEMY ZYSKAĆ ?

Pozytywne zakończenie sprawy o zasiedzenie daje wiele korzyści. Przede wszystkim uzyskujemy uregulowany stan prawny nieruchomości, którą posiadaliśmy i traktowaliśmy jako swoją własność. Nie trudno wyobrazić sobie, że w trakcie długoletniego posiadania, stan danej nieruchomości mógł ulec zmianie w wyniku poczynionych przez nas nakładów, skutkując tym samym znacznym wzrostem wartości nieruchomości. Dzięki zasiedzeniu będziemy spokojniejsi o dalsze inwestycje i będą one bezpieczne. Zyskujemy pewność co do przebiegu granic nieruchomości  i stabilność w tak ważnej sferze jaką jest własność gruntów. W wyniku uregulowania stanu prawnego danych nieruchomości, można zakończyć długoletnie spory rodzinno-sąsiedzkie.

Pomimo często trudnych i skomplikowanych spraw o zasiedzenie, uzyskanie pozytywnego wyniku w postaci zasiedzenia jest jak najbardziej osiągalne. Przydatna staje się jednak pomoc profesjonalnego pełnomocnika, który po zbadaniu przesłanek zasiedzenia, zadba o starannie złożony wniosek. Po zebraniu odpowiednich dokumentów przeprowadzi ich wnikliwą analizę i przedstawi odpowiednie dowody. Rzetelnie prowadzone postępowanie, daje poczucie bezpieczeństwa nad przebiegiem sprawy.